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投资房地产,红星迈凯轮的财务表现

    2018年1月,著名的家电业领军人物米歇尔在A股上市。根据招股说明书的财务数据,公司的业绩非常出色,上市当之无愧。所有的指标都很棒。从利润表和现金流量表的内容来看,公司销售的产品也回收了现金。

    该公司的毛利率和净利率也很好。

    全年总利率为70%左右,净利率为40%左右。这是一个很好的球员。

    但是怎么了?公司的财务数据真的看起来这么好吗?

    比较公司过去10年的净资产回报率,我们发现它在2012年开始急剧下降。

    那一年发生了什么事?

    我们先看看这是什么公司。

    迈凯轮还需要问吗?当然,这是家常便饭。在Wind的分类中,它被划分为零售业。在招股说明书自我介绍中,公司声称目前主要业务是家居装饰和家具购物中心的经营、管理和专业咨询服务。公司通过自营和试运行,为“红星美凯龙”家居购物中心的商家、消费者和合作伙伴提供全方位的服务。

    打开公司的年度报告,发现这不是一家纯粹的零售公司,更像是一家收租物业公司。从收入构成来看,租金管理费及相关内容超过80%,有点像陆家角。

    新的零售概念?似乎没有。因为公司自己的销售和家居装饰业务只占总收入的3%。

    打开公司的财务报告,发现这家公司的业务定位模糊,财务技术也不错。

    房地产投资秘诀

    2010年,财政部颁布了《投资性房地产会计准则》,迈凯轮早些时候开始实施。根据风电数据,迈凯轮在2013年的年度报告中报告投资房地产余额为5819亿元。如前所述,今年年初,该公司的净资产回报率急剧下降。

    投资房地产和普通房地产有什么区别?

    顾名思义,投资性房地产是用来投资房地产,或出售或租赁,与普通房地产的最大区别在于投资性房地产不需要折旧。

    根据Wind的数据,在2018年的三季度报告中,房地产公司在上市公司的房地产投资额中排名最高。不难理解,房地产公司的投资性房地产是用于销售或租赁的。

    前20名的公司中有一些非常有趣,甚至很奇怪。

    排名第一的不是万科,而是迈凯轮。迈凯轮的所有财产都是投资性房地产,总计777亿元(超出迈凯轮的固定资产,房屋建筑量为0)。第三位是中国平安,高达476亿元。事实上,平安已成为一家知名的金融房地产企业,拥有近20家控股房地产子公司。

    所以让我们认真看看迈凯轮的投资房地产。虽然从会计准则的角度来看,公司这样做并非不恰当,但这种会计处理实际上美化了公司的业绩。

    如果按普通建筑物计提折旧,估计公司每年需要折旧20多亿元,折旧率为5%,而公司2017年的净利润为42.78亿元。

    根据迈凯轮的逻辑,777亿个住宅区都不用于办公和商业用途。我们相信,但是公司对投资性房地产的其他会计方法使得利润表看起来不错。

    根据会计准则,投资性房地产的会计基础有两种,一种是历史成本法,另一种是公允价值法。所谓历史成本就是利用该估价方法取得小商品城等房地产的发票价格,公允价值法则是根据年底的市场价格进行估价。

    这两种会计方法有什么区别?

    公允价值法可以“虚增”资产和利润。由于中国目前的房价仍然在上游范围内,而且价格继续上涨,迈凯轮的房地产增值也包含在当前的利润中。粗略计算,房地产增值带来的利润约占净利润的30%。

    如果我们对迈凯轮的利润表进行清洗,按照传统的会计方法进行处理,净利润将几乎减半。

    事实上,如果采用传统的会计方法,迈凯轮的净资产回报率将大大提高。为什么公司宁愿降低净资产回报率来采用这种会计方法?

    究其原因,主要是我国投资市场对市盈率越来越重视,提高市盈率最简单的方法就是增加利润。

    由于对利润的不懈追求,还有一个与投资房地产相关的金融粉饰项目:迈凯轮盈利的利息资本化。

    那是什么意思?

    在建设房地产和设备安装过程中,发生的借款费用可以不计入财务费用,而计入固定资产。

    利息资本化与财务费用会计有什么区别?

    资本化可以增加当前的利润。以迈凯轮2017年的年度报告为例,该公司的资本化利息为2.2亿元。

    因此,迈凯轮辉煌业绩的背后是围绕投资性房地产会计科目的财务技术。与同行相比,该公司的“真实”表现几乎有50%的折扣。

    2。有投资房地产的上市公司

    根据Wind2018季度报告数据,根据投资规模对房地产余额进行筛选,在前100名中,除了房地产公司和租赁、房地产公司(如陆家角)外,以下需要额外关注。为什么我们要注意,因为这些公司的业务重心稍有偏离。

    1。通信和情报联盟。经营部分工业园区业务。这家公司有一个很大的特点,净利润超过50亿,政府补贴超过7亿。

    2。晨鸣纸业。经营部分酒店业务。除了投资房地产,晨鸣纸业还从事金融租赁业务。造纸设备很贵。如果一些中小企业买不起,他们能做什么?来租我吧。晨明纸业已成立专业融资租赁公司,由工业企业向资本企业转型。仅在2017年,融资租赁的销售额就超过了20亿。

    三。石北高科技公司。公司本身没有问题,只是被炒了鱿鱼。从书中看,它实际上是一家以出租和销售工业园区为主的房地产公司。此外,它还有十多家投资业务的子公司。

    4。苏宁很容易买到。每年,销售附属房屋的苏宁,开始在18层地区的济宁、滁州等地级城市建设苏宁广场。它可能通过向母公司出售投资性房地产来赚取巨额利润。

    5。中兴。公司将一部分房地产出租给关联公司,然后收取租金,按照公允价值法计算,每年通过这部分房地产获得丰厚的利润。

    三、总结

    投资性房地产应从两个方面考虑。

    首先,作为租赁型房地产企业的主营业务,园区型房地产企业的图书上存在投资性房地产是很正常的。

    其次,由于投资性房地产不需要折旧,因此有必要将其纳入投资性房地产。所有住宅和建筑物都包括在投资性房地产中,这种方式有利润变更的嫌疑。虽然迈凯轮目前的现金流是好的,它的利润是相对高的水分。

    这篇文章的作者穿过银河。未经授权不得复制。本文是作者的独立观点,并不代表华尔街的地位。现在通过银河和华尔街,我们共同推出了一门财务课程——10分钟了解财务报告,用22个真实的上市公司案例教你手拉手进行财务排雷,欢迎大家来扫描二维代码学习。

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通过计算,像这样成长的企业家更有可能在寒冷的冬天获得资金。

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    资料来源:ID:大雄帆

    友情提示:这篇文章纯粹是胡说。

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    (城镇建筑专题图)

    首都的冬天又来了。

    据中信证券VC/PE统计报告,2017年上半年,市场筹集资金达到1342亿美元,而2018年上半年,市场筹集资金为341亿美元,比去年同期下降74.59%。清代研究所的数据还显示,募捐总额正在下降。2018年上半年的筹资总额为3800亿元,比2017年上半年的8600亿元低56%。

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    脑技术类型:第四范式——戴文远

    12月19日,第四个模式宣布,最近已完成一轮10多亿元的C融资,目前价值约78亿元。

    这一轮融资引入了战略股东,包括国信、启蒙、保利、三峡、中信银行、中国农业银行、交通银行等。红杉中国继续增加投资。新投资者包括中国农业银行和交通银行,它们属于“中国五大银行”,与第四种模式的原始股东,中国工商银行,中国银行和中国建设银行。大兴是唯一的合资企业。

    在寒冷的冬天,一只AI独角兽诞生了。可以理解,第四个范例定位为AI技术和服务的领先国际提供商。核心产品“第四范式先知”是一个企业级的AI PaaS平台,它覆盖了AI应用程序开发、运行和管理的整个生命周期。

    AI独角兽背后的人是戴文元,第四种模式的创始人和CEO。

    (戴文元,第四范式的创始人和首席执行官)

    让我们看看戴文远的脸。

    宽而饱满的额头,直的鼻梁,饱满的鼻子,圆圆的下巴有肉,淡淡的眉毛,从这两张戴文远的照片中可以直接看到这些特征。

    在面部科学中,无论是以亚麻布为基础的最广泛的着装方法,还是毛泽东的著名著作《冰箭》,还是综合了各个面部科学流派精华的民间配方,额头宽而饱满的绝对事件都值得自满。

    是的,这与程序员的发际线上升和脱发无关。

    我断断续续地利用工作时间,不知疲倦地研究了一个星期,我发现这些带有神秘人物照片的文章看起来更加专业。

    拜托,有一些模型代表了面部科学的标准。

    额头代表智慧,是事业的正式位置。天堂是宽广而充实的,指宽阔的前额,高龙是繁荣的象征,而主要的分析力是雄心勃勃,有计划,不会有抱负。如果额头宽而饱,那基本上就是文化和科学研究的面孔。它不仅能反映人的智能,而且能体现人的适应能力、计划能力和逻辑思维能力。

    而鼻子的主要原因和财政资源,如果有丰富的肉类,主要的财富生活。

    从戴文远的经验来看,这确实符合这两点。

    2005年,在上海交通大学学习期间,戴文远带领一支由三人组成的队伍赢得了ACM世界锦标赛和三次亚洲锦标赛,并担任ACM比赛教练,指导学生赢得许多亚洲锦标赛。

    ACM国际大学生程序设计竞赛(ACM-ICPC或ICPC)是由美国计算机协会(ACM)主办的,被称为计算机行业的奥林匹克竞赛,它拥有世界上最高的智商。

    2009年至2013年,戴文远在百度就职,共任两年。他很快晋升为百度的科学家。他是当时百度最年轻的高级科学家和T10员工。他是百度最重要的奉超战略的技术总监和实际操作者,也是商业产品技术委员会主席。

    两年后,他于2013年离开百度,成为华为诺亚方舟实验室的首席科学家,并在2015年创立了作为CEO的“第四范式”。

    许多脸谱书和大师也总结出一个词叫“气”。“气”不容易解释和描述。它属于“只有意义无法表达”的范畴。但是换个说法,也许像“和谐与和谐”这样的词可以表达它的一些含义。

    例如,鼻子四处张望,这是其中之一。环顾鼻子的人是指五岳的额头、鼻子、下巴和左右两颊,大小不一。两颊应该放在鼻子中间。前额和地面柜也必须在鼻子的中上方和下方,以实现无与伦比的动力三停。

    戴文元的额头、鼻子、颌骨和颧骨一般都很协调。毫不奇怪,第四种模式,站在像人工智能这样的大时尚,并依靠漂亮的创始人继续讲述人工智能的故事,可以得到金钱。

    最后,我想到了。我喜欢依赖技术的企业家。这是给你的照片。

    经营强人:瑞盛咖啡千枝雅

    12月12日,Reicheng宣布完成一轮2亿美元的融资,投资后估值超过22亿美元。

    欢乐资本、大和资本、新加坡政府投资公司(GIC)、中国黄金公司等都是参与其中的公司。融资完成后,快乐资本的创始人、执行合伙人刘二海进入公司董事会。据了解,这一轮融资比上一轮融资不到半年。2018年7月11日,瑞盛咖啡宣布完成一轮2亿美元的融资,投资后估值为10亿美元。

    至于谁说女子不如男简谱_马云路演网补贴资金的燃烧,商业模式不是本文的主旨,让我们撇开不谈,让我们来看看18湾瑞盛咖啡的创始人钱志雅女士。

    (Richmond Coffee创始人兼首席执行官钱志亚)

    前额宽,鼻子直,下巴丰满,这可以从钱志雅的脸上看到。前面已经详细说明了,这里不再重复。在她的脸上,法定的线条和脸颊是两个主要特征。

    在面部科学中,法定模式与权力和控制间接相关。具体地说,法定图案是从鼻子两端延伸出来的两条线。如果法定模式是清楚的或者能够被微妙地看到,那么这样的人将会有许多人跟随在他后面,并且通常将拥有掌握它的权力。

    同时,因为这样的人,做事的风格会受到大多数人的认可,即使他出身不高,但会具有很强的管理和控制,能够驱使周围人群做事。再看钱之雅的脸颊:他的脸颊扁平而丰满,所以他的脸上充满了责任、正义和正直。

    钱志亚辞去神州友车董事长兼首席执行官一职后,与老东家并无任何争执。即使在神州友车董事长兼首席执行官陆正耀向公司员工发出内部信函时,他也高度肯定了钱志雅在公司任职期间的工作,并表示愿意提供帮助。

    补充:根据传统思维,妇女的法定模式对家庭有一定的负面影响。有人认为,男性的法定界线越深,声音就越有力,声音就越有吸引力,而女性法定界线则会因为其力量而影响家庭,有可能在家努力工作,但不能取悦。

    这样的分析,董小姐听了都想打人。

    祝福标准:相当多的单词,但是很快

    12月14日,延吉宣布,已收到1亿元以上的新一轮B轮融资。

    本轮活动由红台达文化娱乐产业基金牵头,道基金负责人。2017年3月,公司完成了1.2亿元的B轮融资,先后是盛世资本、建德发展集团。到目前为止,公司的融资额已经超过2.4亿元。

    与戴文远和钱志雅相比,延吉作为董事长兼首席执行官的面貌略有不同。

    (董事长兼首席执行官丹杰)

    额头丰满,鼻子挺直,下巴丰满,脸颊丰满,嘴角略微抬起,再加上书本的气质,他的脸符合大多数人的审美观,乍一看感觉不错。而他的脸五天工作制_山东威海海景房网,最大的两个特点是耳朵和眉毛。

    面部科学认为,如果耳朵呈芽状,宽而圆,颜色有光泽(耳朵是聪明的,与肾脏相连,水的颜色更好),那么耳朵将变得丰富而有希望,而那些变得富有而高贵的人将是全面的。耳朵就位,宽井口代表了储存更多水的能力,这更慷慨。

    面部科学还认为,大耳朵和圆耳朵的人往往更宽容。耳朵暴露的人喜欢唱反调,这可能是酒吧的精髓所在。

    但耳的比例相对较大,耳垂明显,耳朵不外露。耳朵的形状很好。一些民间观点认为,耳朵好的人最适合心理咨询、科研、市场收集、客户服务、规划、总体规划、广播业、数据管理、科研、开发等行业。因为耳朵的五个特点都属于收养宫的面部,所以它适合上述行业类型。

    再看看眉毛。眉毛代表一个人的毅力。如果眉毛生长顺利,眉毛略微尖顶,人们可以不输,有能力带头,并能克制自己,知道做什么和不做什么,再加上眼睛,朝一个方向工作,就能控制大局。

    眉毛是心灵的幼苗,是勇气、脚的“救命官”,眉毛是浓厚的感情,表现出智慧、杂乱和缺乏耐心、轻盈和瘦弱的六个亲戚。仔细看,丹杰的眉毛不仅有冠,而且又长又黑。简单地说,这种面孔温柔、善良,喜欢交朋友,而且对亲朋好友cad不能复制粘贴_怒火救援下载网很亲密,人际关系非常好。

    但是洁的脸有很多优点,比如额头、鼻子、下巴、耳朵、眉毛等等。是标准的优秀人!当然,即使脸部很优秀,也无法与他相比!

    面子与投资

    华兴资本宝帆自2015年以来,一直坚持“现在是首都的冬天”的理念。多年以后,他的预言实现了。

    但对有些人来说,这只是另一个冬天。当然,这可能与脸部无关,但是除了能力之外,还需要一点运气。

    事实上,面对面地学习是不可靠的。外观的确对投资者的判断有一定的影响。

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